UPRETS CMO 魏然：房地产类数字证券实战经验分享

魏然, 房地产资产通证化平台 UPRETS 首席营销官，毕业于 Draper University 和对外经济贸易大学，曾任职于八维资本。UPRETS 是一家全球合规的房地产数字证券发行一站式平台。其投资方在传统房地产行业实力雄厚，在境内外开发了多个地产项目。目前，UPRETS 在 FinTech 和 PropTech（地产科技）领域的理论和实践方面属于行业先锋，该团队正在筹备多项海外房产项目的发行。

早在 2015 年，房地产行业与区块链技术进行结合的想法就已经在美国被提出。

2018 年起，传统房地产行业探索 STO 的早期实践者们已经开始行动，UPRETS 平台正在助力海外房产通过科技和金融创新实现新的变革，也成为了整个传统房地产行业中的早期案例，备受关注。

UPRETS CMO 魏然对 Blocklike 提到：「目前，全球的资产端与资金端的匹配仍做得不够好，目前所有的跨境地产投资渠道相对比较缺乏，而 Security Token 的出现让我们看到了现实中的资产变得更富有流动性的一个方法。通过通证化，这种份额的转让将成为房地产市场的下一个看点。」

本次采访记录了魏然对于房地产行业在区块链领域所进行的探索，以及 UPRETS 在房地产类数字证券发行实操过程中的经验分享，希望给行业从业者和资产发行方以启示。

房地产商眼中的数字证券

从传统地产开发商的角度来看，房地产行业其实也在不断的寻求变革。许多房地产开发商都经历了从区域市场拓展到全国市场，再扩张到全球市场的一个过程。从住宅到商业地产，再到共享办公、旅游地产等形态出现，整个房产行业逐步转变为一系列功能汇集于一体的场所，随着 ABS，REITS，乃至 Security Token 的出现，房地产与前沿科技和金融工具的结合逐步形成了一种发展趋势，无可避免。

而房地产开发商们选择数字证券的主要动机是多方面的。

魏然从一个简单的现象讲起：在传统的房地行业中，负债率高并非是一个绝对意义上不好的指标，对于房产商来说，没有负债就表示没有投资，而房产商存在去「播种」的需求，有去买被低估的资产的需求。这种情况下， 其动机并非是单纯的「缺钱需要融资」或单纯的「资产质地不好」，已经拥有了优良资产的房产商们一直在寻求「通过更具流动性的方式去投资目前被低估的资产」，STO 与很多海外资产的 DNA 天然契合，成为了一个新的解决方案。

通过 STO，房产开发商既能通过更小的份额卖掉房产资产，又能获得更具流动性的资金，同时也能使用到其研发的区块链技术，符合其战略发展方向，这就为房产商们很好的解决方法。

房地产通证化的主要步骤包含从最初期的咨询服务（如资产端最初期的尽职调查）、法律结构设置、合规设置、技术发行（即证券化和通证化的过程），再到之后的募资环节（投资者的获取和管理等）、以及后期的上市与交易环节。

魏然向 Blocklike 介绍道:「目前，UPRETS 将会提供包含这些环节的一站式服务，UPRETS 在房产通证化的发行上是非常专业的。」

房产类数字证券的流动性与新的「债权市场」

在房产商们对于数字证券的实践之路上，UPRETS 团队看向的更是一个「新的」、「更大的」市场： 

纵观整个区块链行业的发展，从 1.0 版本的以比特币为代表的数字货币，到 2.0 版本的以 ETH 为代表的 1CO，从某种角度上来说，这相当于先有了货币，再出现了「股权融资」（只不过这个股权股价波动非常大，有时并不理性），再从证券市场的角度去看，其实还缺少着一个庞大的债权市场，这是一个巨大的偏固定收益的市场，这个市场原本就应存在于金融市场之中，而且与实体经济一定是相嫁接的。

「STO 与 IPO、1CO 等模式应该是并行的，STO 打开的是一个新的市场。」魏然提到。

目前，在这个市场中，大多数人都会提到希望「Old Money 进场」，这里的「Old Money」主要包括了一些投资机构、家族基金等，对于老钱来说，投资数字资产的逻辑主要在于「为了保持其现在的财富在全球的排名，需要防止比特币等数字资产等带来的潜在威胁，所以需要用其 5% 的资产购买比特币等数字资产」。根据 UPRETS 观察，实际上，很多该类型的投资人是认同这种逻辑的，他们往往会选择让自己的资产管理人去按这个比例配置数字资产，购买比特币指数基金等衍生产品。

魏然举了个例子：「有如 Tim Draper（硅谷著名天使投资人）及其儿子 Adam Draper 这样的区块链信仰者，认为 BTC 将会涨到 25 万美金一个，还专门成立了 Boost VC 来专注投资区块链企业。」

「但是我们认为，数字资产的潜力不只局限于占比不到 5% 的高风险资产市场，还有 95% 的资金尚待挖掘。目前，95% 的资产仍被配置在于不动产、政府债券、房产基金等产品中，原因是这些品种稳定且安全，每年 3%—10% 左右的收益率足以满足那些大规模但低风险偏好的资金所需。目前，有很多传统投资人希望能投资于数字资产，他们看好科技带来的形式创新，比如让跨境投资变得异常简单，只是对背后缺乏真实资产支撑和价格的剧烈波动心怀芥蒂。」

其进一步提到：「如果我们能提供一种既有真实底层资产支撑，同时又运用科技降低了投资门槛和交易摩擦的金融产品，那么数字资产就能从 5% 打入 95% 的市场。未来，数字证券面向的用户规模将远远超过此前的币圈用户。」