加拿大放款機構 APX Lending 宣布 2027 年初推出比特幣抵押房貸，買房不必先賣幣。房貸利率、成數上限與清算條件都還沒公布，這也正是這個產品最需要被檢視的部分。
（前情提要：
比特幣成頭期款！Better聯手Coinbase推自選抵押房貸，免賣幣先買房
）
（背景補充：
美國低收入戶「靠炒幣貸款買房」比例大增，財政部警告：恐成金融危機導火線
）
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加 拿大的比特幣持有者，明年起或許不必先賣幣就能買房。 APX Lending 週三宣布 ，規劃在 2027 年初推出以比特幣作抵押的房屋貸款，同一天開放排隊名單，並稱這會是加拿大第一個由受監管放款機構提供的比特幣房貸產品。
這家總部設在多倫多的公司原本就做加密資產擔保貸款，上個月才宣布推出五年期的比特幣與以太幣抵押信用額度，房貸等於是把同一套擔保邏輯往不動產交易延伸。依 APX 說明的架構，借款人可以直接把手上的比特幣質押給放款方、換取購屋資金，不必先把幣賣成加元。
以一間 47.5 萬加元（約 34 萬美元）的房子為例，買方若只缺兩成頭期款、即 9.5 萬加元（約 6.8 萬美元），大約要質押 19 萬美元等值的比特幣；若整筆屋款都走這條路，質押的比特幣市值約 47.5 萬美元，房子本身同時被設定為擔保品。
APX 尚未公布房貸的利率、還款年期、貸款成數上限，以及追繳與清算條件，只說會在正式開辦前把條款揭露清楚。可以對照的是它現行的加密抵押貸款：年利率 9.99% 至 11.49%，成數上限 60%，抵押品交由 BitGo 託管且不轉借出去，當成數觸及 90% 時，系統會自動賣掉一部分比特幣、把成數壓回 85%。
公司強調房貸方案會另外訂一套擔保品與違約處理條款，包含通知期與補救機會。
市場量級差了三萬倍
加拿大房貸與住房公司（CMHC）的統計顯示，全國住宅房貸餘額在 6 月已達 1.75 兆加元。相較之下，APX 執行長 Andrei Poliakov 估計，加拿大以比特幣抵押的不動產融資市場規模大約落在 4,400 萬至 7,300 萬美元之間，佔整體房貸市場不到千分之一。
他也透露，APX 目前的加密抵押貸款餘額裡已有 15.8% 與房地產相關，需求確實存在，只是還停留在極小眾的階段。
美國的步子明顯快一些。邁阿密的 Milo 在 2 月表示，累計已承作超過 1 億美元的加密抵押房貸，其中包含單筆 1,200 萬美元的案件，接受比特幣或以太幣作抵押、年期最長可拉到 30 年。
另一邊，Coinbase 與 Better 合作的方案只解決頭期款那段資金缺口，加密資產是拿來借款的抵押品，不是整筆房貸的擔保。加拿大這一版把整筆房貸與房子綁在一起，架構上更接近傳統房貸，只是多疊了一層幣價變數。
幣價跌四成，成數就跳到 83%
加密抵押貸款最怕的是追繳。APX 自己算過，一筆從 50% 成數起借的貸款，若比特幣價格下跌 40%，成數會膨脹到約 83%，距離現行 90% 的自動清算線只剩 7 個百分點。房貸把房子也押進來之後，同一個違約事件會同時啟動兩種處分：先賣幣，再對房子行使抵押權。
這也是為什麼 APX 在條款設計上先留了空間。Poliakov 的說法是，賣掉比特幣擔保品與對房屋行使抵押權是兩件不同的事，兩者該分開處理。他並認為，把房子加進擔保結構之後，放款方的風險下降，有機會把借款成本壓低，這也是市場在 9.99% 起跳的信用額度之外，另一個值得觀察的定價變數。
「受監管」三個字要打個問號
另外要注意的是，APX 所稱的受監管，指的是公司本身受安大略省借貸與房貸仲介法規約束，並不是這項產品已經取得監管核准。加拿大目前沒有專法處理加密資產擔保房貸，聯邦金融機構監理處（OSFI）的資本與流動性規則也還管不到這類非銀行放款人。
對借款人來說，真正決定風險的不是公司有沒有牌照，而是合約裡那幾行追繳門檻、清算順序與補救期的條款怎麼寫。且這種商品在低波動時期看起來很划算，急跌時才是真正的壓力測試。
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